Conseil Impots Meublé de Tourisme

Fiscalité du Loueur Meublé Professionnel

Le classement réglementé des locations saisonnières reste marginal. Il procure pourtant de grandes vertus financières et fiscales. L’objectif de cet article est de faire un point simplifié des fiscalités du LMP et de vous convaincre de vous faire classer.

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L’article aborde la situation fiscale du LMP (Loueur Meublé Professionnel) classé et non classé.

Si vous optez pour une location saisonnière, dans tous les cas, vous êtes tenus de déclarer vos revenus.

Pour être considéré comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP), et non plus un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), deux conditions sont nécessaires :

Votre loyer annuel est supérieur à 23 000 € par foyer fiscal.

Votre Chiffre d’Affaires produit par cette location est supérieur à l’ensemble de vos autres revenus.

Le « Meublé de Tourisme » est une typologie de classement officiel d’une LMP (ou LMNP), au même titre que les Chambres d’Hôtes, en parallèle des LMP (ou LMNP) non classées.

Votre forme de société est nécessairement commerciale. 

IMPÔT SUR LE REVENU
IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS
SARL
EURL
SAS/SASU
SNC
ENTREPRISE INDIVIDUELLE
 

En SARL – EURL, vous avez l’avantage de limiter la perte aux montants des apports.

En SA, le régime est lourd à moins d’avoir de nombreux emplacements et collaborateurs à gérer.

En SAS – SASU, il s’agit d’un simple contrat entre associés.

En matière de charges sociales, le régime général des salariés est alourdit par rapport au RSI.

Le sujet se règle depuis le règlement de la gestion par la Sécurité Sociale (entre 25 et 30% des cotisations sociales.)

  1. Régimes d’Imposition du LMP

 
MICRO ENTREPRISE 
MICRO BIC
REGIME DU REEL 
SIMPLIFIE
REGIME DU REEL 
NORMAL
Meublé 
Classé
CA Annuel HT
< 170 000 € HT
CA Annuel HT 
entre 170 000 €
et 789 000 €
 CA Annuel HT 
> 789 000 € HT
Meublé
Non Classé
CA Annuel HT
< 70 000 € HT
CA Annuel HT
entre 70 000 €
et 238 000 €
CA Annuel HT 
> 238 000 € HT
Régime Micro-BIC

Vous êtes donc presque toujours concerné dès lors que vous avez opté pour un classement officiel.

👉 Vous relevez de plein droit du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 170 000 € par an en tant que Meublé de Tourisme. 

Elles ne dépassent pas 70 000 € si vous êtes non classé.

Le régime Micro BIC est le plus lisible et le plus adapté. Son fonctionnement est particulièrement simple.

Il ne requiert aucune compétence comptable, aucune aide pour remplir la déclaration des revenus. Le régime est très adapté aux particuliers.

Vous reportez le montant des recettes sur la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu n°2042 C pro (ligne 5 ND pour les non classés, 5 NG pour les classés).

👉 Sur ces recettes, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71 %.

Par conséquent, seuls 29% de vos recettes sont réintégrés à l’ensemble de vos revenus de l’année puis imposés.

👉 Dans tous les cas, en régime Micro, vous n’êtes pas redevable de la TVA.

Régime Réel

Dès que le plafond en tant que Meublé est franchi à hauteur de 170 000 €, ou sans classement, à hauteur de 70 000 €, le régime réel s’impose.

Vous pouvez opter pour ce régime si vous charges dépassent 71%.

Vous êtes alors imposé au barème de l’impôt sur le revenu sur 50% des recettes (abattement pour frais automatique de 50%).

Ainsi, sur ces recettes, seuls 50 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l’ensemble de vos revenus de l’année puis imposés.

Vous déduisez les charges au réel :

– Les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, intérêts d’emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location.

– Les charges se rattachant à la location (frais d’annonces par exemple) en totalité.

Vous reportez le montant des recettes sur la déclaration professionnelle n°2031-SD.

Vous déduisez l’ensemble des charges pour leur montant exact sur la déclaration professionnelle n° 2031-SD.
 
 

Dans le cadre du régime simplifié d’imposition (RSI), dit « réel simplifié », votre impôt est basé sur votre bénéfice réel.

Vous bénéficiez d’obligations comptables et déclaratives allégées et l’application de la TVA.

Il concerne les entreprises assujetties à l’Impôt sur le Revenu ou l’Impôt sur les Sociétés.

Dans le cadre du régime réel normal, c’est le régime de droit commun qui s’applique, régi par l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Il peut arriver qu’un loueur décide stratégiquement d’opter pour le régime réel alors même qu’il a la chance de rester dans le cadre du Micro Bic.

👉 Dans le cas où il n’est pas classé et que ses recettes annuelles ne dépassent pas 70 000€, il peut demander le régime réel sur option si ses frais et charges déductibles sont supérieurs à 50 % de ses recettes.
 
👉 Dans le cas où il est classé et que ses recettes annuelles ne dépassent pas 170 000€, il peut demander ce régime sur option si ses frais et charges déductibles sont supérieurs à 71% de ses recettes.

Pour opter pour le régime réel, un courrier sur papier libre suffit, à l’intention de votre service des impôts.

L’envoi doit être antérieur au 1er février de la première année au titre de laquelle vous souhaitez démarrer le régime réel.

Elle dure deux ans minimum, puis est reconduite tacitement, sauf dénonciation.

Cas pratique

Je loue un Meublé de tourisme à Fort-de-France.

Je perçois 10 000 € de recettes (Loyers – Charges = Recettes) pour l’année 2019.

J’hésite à le faire classer et effectue un rapide calcul.

Mon imposition : 

Sur (10 000 € x 50 %) = 5 000 € seront réintégrés à mes revenus de l’année 2019 s’il s’agit d’une location saisonnière non déclaré.

Sur (10 000 € x 29 %) = 2 900 € seront réintégrés à mes revenus de l’année 2019 s’il s’agit d’un Meublé de tourisme classé.

Imposition quasiment du simple au double ?

Je vous encourage à vous déclarer et à vous faire classer afin de bénéficier pleinement de ce régime favorable.

2. Situations Fiscales du LMP

La déclaration d’activité est incontournable pour les LMP (classés ou non) au Centre de Formalités des Entreprises.

LODEOM

Quelque soit le régime d’application, l’application de la nouvelle exonération Outre-mer LODEOM est effective. 

L’exonération bénéficiant aux employeurs situés en Outre-mer (hors Mayotte) a vu en 2019 son régime complètement modifié.

En Guadeloupe, Guyane, Martinique et la Réunion, 3 barèmes dits « de compétitivité renforcée » sont désormais applicables en fonction de la situation de l’entreprise.

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et Taxe d’Habitation

En règle générale tous les Meublés, exerçant une activité commerciale, sont soumis à la CFE.

Les personnes qui louent en Meublé des locaux compris dans leur habitation personnelle et classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du code de tourisme sont exonérées de CFE en vertu du b du 3° de l’article 1459 du CGI.

La location saisonnière relève quand même de la CFE dès lors qu’elle n’est pas une habitation principale.

Le loueur en Meublé imposable à la CFE n’est pas redevable de la taxe d’habitation.

Abattement taxe foncière

L’exonération s’applique dans les Zones de Revitalisation Rurales (ZRR) mentionnées à l’article 1465 A du CGI.

Liste des ZRR en 2019.

Taxe de Séjour

Bercy avait bien prévu un alourdissement de la taxe de séjour pour les Meublés non classés.

Prévision effective à compter du 1er janvier 2019, votée en commission des Finances à l’Assemblée.

L’amendement alourdit considérablement la taxe de séjour pour les hébergements non classés.

👉Si vous êtes classé, vous bénéficiez et faites bénéficier à vos clients d’une taxe de séjour fixe.
 
Les tarifs de la taxe de séjour sont compris entre 0,20 € et 4 € la nuit par personne.

Le cas échéant, si vous n’êtes pas classé, 😱  depuis le 01/01/19, la taxe se paie en pourcentage du tarif de la nuitée mais reste plafonnée au plus bas des deux tarifs suivants :

– Le tarif le plus élevé adopté par la collectivité.

– Le tarif plafond applicable à la catégorie de tourisme 4 étoiles (soit 2,30€ en 2019).

Dans tous les cas, la taxe de séjour est reversée à votre commune, en Martinique par la CACEM.

Crédit et Réduction d’Impôt
STRUCTURE SOUMISE

A L’IMPOT SUR LE REVENU
STRUCTURE SOUMISE

A L’IMPOT SUR LES SOCIETES
Réduction d’Impôt 25 % du coût d’investissement

diminué des aides publiques perçues
Crédit d’Impôt 35 % du coût d’investissement

diminué des aides publiques perçues
Aides de l’Etat

La préconisation est de commencer par épuiser le crédit ou la réduction d’impôt (ci-dessus) puis requérir auprès de l’Etat ses aides à l’investissement.

Pour les investissements inférieurs à 200 000 €, vous faites appel, en Martinique, à la Collectivité Territoriale de la Martinique  (CTM).

Pour les investissements supérieurs à 200 000 €, vous faites appel au Fonds Européen de Développement (FEDER).

En conditions d’éligibilité ? Etre classé pour jouir des subventions et faire bénéficier d’un « cadre touristique propice ».

Déficits

Contrairement au Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut imputer les déficits constatés sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

Si le revenu global n’est pas suffisant, vous le reportez sur le revenu global des six années suivantes.

L’imputation est permise sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement.

Plus Values de Cession

Les plus values de cession sont exonérées si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans.

Si les recettes sont inférieures à 90 000 € : exonération totale.

Si les recettes sont inférieures à 126 000 € : exonération partielle.

Les biens investis peuvent être exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

En plus de la condition pré-citée, le loueur professionnel prouve une activité professionnelle dont le revenu est supérieur aux autres revenus du foyer fiscal.

Défiscalisation

Il doit s’agir d’un bien neuf.

Pour l’aspect mobilier, les factures sont à fournir pour être déduites.

Pour l’aspect immobilier, vous fournissez la preuve des dépenses de rénovations lourdes.

Il est préférable de prendre un RV avec l’administration ou un cabinet de conseil pour qualifier la lourdeur des rénovations.

Le dépôt de permis de construire pour modifier la structure rend la démarche plus simple.

TVA 

Si vos recettes dépassent le seuil de 82 800 € et que vous réalisez au moins trois prestations para-hôtelières :

le petit déjeuner

le nettoyage quotidien des locaux

la fourniture du linge

la réception de la clientèle,

vous facturez la TVA et la déduisez de vos achats et de vos frais (afin d’éviter la concurrence déloyale envers les hôteliers).

L’intégrer dans le plan de financement, en amont, est une stratégie gagnante pour l’optimisation fiscale mais surtout la trésorerie.

Pour une TVA sélectionnée autour de 8.50 % (les prestations hébergement étant taxées à 2.10 %), la TVA grévant le coût d’achat ou de construction de l’immeuble, l’immobilier, peut être intégralement récupérée.

Généralement l’opérateur obtient un remboursement de TVA de la part de l’administration fiscale.

Le gros œuvre, sur copie des factures, est aujourd’hui éligible à la défiscalisation.

Si le mobilier a été acquis depuis 3 ans, vous pouvez encore en récupérer 2/5, selon la règle immobilière des 20ème.

Préférez le régime simplifié des 2 acomptes (mois de juillet et mois de décembre) en cas de petite structure.

Les Incontournables

– Vous ne pouvez classer une SCI en meublé de tourisme, forme de société de plein droit soumise à l’IS.

Vous créez une société commerciale parallèle qui paie des loyers à la SCI.

Ces loyers doivent être fixes, car l’administration considèrerait la SCI comme ayant une activité commerciale.

– Dans le cadre d’une activité forte d’amortissements et d’investissements (notamment au démarrage), il est souvent plus intéressant d’opter pour le régime réel simplifié.

En vitesse de croisière, le Micro BIC est souvent plus appréciable.

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